Hợp đồng thuê phòng trọ 2026: 9 điều khoản bắt buộc phải đọc kỹ

Phần lớn tranh chấp giữa người thuê và chủ trọ không bắt đầu từ chuyện ai sai, mà từ một câu trong hợp đồng không ai đọc kỹ: tiền cọc "không hoàn lại", giá điện "theo quy định của nhà", hay "chủ nhà được điều chỉnh giá khi cần". Đến lúc trả phòng hoặc bị tăng giá, bạn mới biết mình đã đồng ý với những điều đó. Bài viết này đi qua 9 điều khoản quan trọng nhất trong hợp đồng thuê phòng trọ 2026, chỉ ra cách viết an toàn và các bẫy hay gặp, kèm một mẫu hợp đồng tham khảo để bạn đối chiếu trước khi ký.

Tóm tắt nhanh: Luôn làm hợp đồng bằng văn bản, mỗi bên giữ một bản có chữ ký. Trước khi ký, kiểm tra kỹ 9 mục: thông tin phòng và số người ở, thời hạn, giá thuê và hạn đóng tiền, tiền cọc và điều kiện hoàn cọc, giá điện nước và phí dịch vụ, điều kiện tăng giá, trách nhiệm sửa chữa, cách chấm dứt hợp đồng trước hạn, và mức phạt. Câu nào mơ hồ như "theo quy định của nhà" hay "tùy tình hình", hãy yêu cầu ghi thành con số cụ thể.

Hợp đồng thuê phòng trọ miệng có giá trị không?

Theo Bộ luật Dân sự 2015, giao dịch dân sự có thể thể hiện bằng lời nói, văn bản hoặc hành vi. Nhưng với thuê nhà để ở, Luật Nhà ở 2023 yêu cầu hợp đồng phải được lập thành văn bản. Hợp đồng thuê nhà ở không bắt buộc công chứng hay chứng thực, trừ khi hai bên muốn làm.

Trên thực tế, thỏa thuận miệng rất khó chứng minh khi xảy ra tranh chấp. Bạn nói chủ trọ hứa hoàn cọc đủ, chủ trọ nói không, và không ai có bằng chứng. Vì vậy:

• Yêu cầu hợp đồng giấy, lập thành 2 bản, mỗi bên giữ 1 bản có chữ ký của cả hai.
• Nếu chủ trọ chỉ nhắn tin thỏa thuận, hãy lưu lại toàn bộ tin nhắn và biên nhận chuyển khoản. Đó là bằng chứng tối thiểu, nhưng không thay được hợp đồng.
• Hợp đồng thuê còn là giấy tờ chứng minh chỗ ở hợp pháp khi bạn đăng ký tạm trú, và giúp xác định cách tính tiền điện (xem điều khoản 5).

Điều khoản 1 – Thông tin các bên, phòng thuê và số người ở

Đây là phần nhiều người lướt qua nhưng lại là căn cứ cho mọi điều khoản phía sau.

• Bên cho thuê: họ tên, số CCCD, số điện thoại. Nếu người ký không phải chủ nhà (quản lý, người thuê lại để cho thuê), hãy hỏi giấy ủy quyền hoặc sự đồng ý của chủ nhà.
• Bên thuê: họ tên, số CCCD của người đứng tên. Nếu ở ghép, ghi rõ tên những người cùng ở.
• Phòng thuê: địa chỉ đầy đủ, số phòng, diện tích.
• Tài sản kèm theo: máy lạnh, tủ lạnh, giường, nệm, chìa khóa, thẻ từ… kèm tình trạng hiện tại. Phần này nên làm thành biên bản bàn giao có ảnh chụp, để khi trả phòng không bị bắt đền đồ vốn đã hỏng.
• Số người ở tối đa và quy định về người thân đến ở tạm, vì nhiều nơi tính nước, phí dịch vụ hoặc gửi xe theo đầu người.

Điều khoản 2 – Thời hạn thuê và gia hạn

Thời hạn thuê do hai bên tự thỏa thuận. Phòng trọ thường ký 6 tháng hoặc 12 tháng. Cần đọc kỹ:

• Ngày bắt đầu và ngày kết thúc ghi bằng ngày cụ thể, không ghi chung chung "1 năm".
• Cách gia hạn: tự động gia hạn hay phải ký lại? Nếu gia hạn, giá thuê có thay đổi không và báo trước bao lâu?
• Thời hạn ngắn có thể thiệt về tiền điện. Theo quy định về giá điện hiện hành, người thuê có hợp đồng từ 12 tháng trở lên và đã đăng ký cư trú có thể được tính giá điện sinh hoạt bậc thang như một hộ gia đình. Hợp đồng ngắn hơn và không kê khai số người ở thường bị áp mức giá cao hơn.

Bẫy hay gặp: hợp đồng ghi thời hạn 12 tháng, nhưng điều khoản cọc lại ghi "trả phòng trước hạn mất cọc". Nếu bạn chưa chắc ở đủ một năm, hãy thương lượng thời hạn 6 tháng hoặc ghi rõ cách trả phòng sớm (xem điều khoản 8).

Điều khoản 3 – Giá thuê, kỳ thanh toán và cách đóng tiền

• Giá thuê mỗi tháng ghi bằng cả số và chữ, ví dụ "3.500.000 đồng (ba triệu năm trăm nghìn đồng)".
• Giá đã gồm những gì: chỉ tiền phòng, hay đã gồm wifi, rác, gửi xe, nội thất?
• Kỳ thanh toán và hạn đóng: đóng theo tháng hay theo quý, trả trước hay trả sau, hạn chót ngày nào trong tháng.
• Hình thức đóng: ưu tiên chuyển khoản vào tài khoản đúng tên bên cho thuê. Nếu trả tiền mặt, yêu cầu ký nhận hoặc gửi ảnh biên nhận mỗi tháng.
• Đóng trễ thì sao: trễ bao nhiêu ngày thì bị nhắc, bị phạt bao nhiêu. Đừng chấp nhận câu "trễ hạn chủ nhà có quyền khóa cửa phòng" — chủ trọ không có quyền tự ý khóa phòng hay dọn đồ của bạn ra ngoài.

Điều khoản 4 – Tiền cọc và điều kiện hoàn cọc

Đây là điều khoản gây tranh chấp nhiều nhất khi trả phòng. Hợp đồng nên ghi rõ:

1. Số tiền cọc (thường bằng 1 tháng tiền phòng, có nơi 2 tháng) và ngày đã nhận cọc.
2. Mục đích của khoản cọc: bảo đảm việc ký và thực hiện hợp đồng, bù cho hư hỏng tài sản hoặc tiền còn nợ khi trả phòng.
3. Điều kiện hoàn cọc đầy đủ: ở đủ thời hạn, báo trước khi trả phòng, không nợ tiền, trả phòng đúng hiện trạng bàn giao (trừ hao mòn tự nhiên).
4. Thời hạn hoàn cọc: ví dụ "trong vòng 3 ngày kể từ khi bàn giao phòng", không để kiểu "khi nào có người thuê mới".
5. Các khoản được trừ vào cọc phải có căn cứ: hóa đơn điện nước tháng cuối, chi phí sửa đồ hư hỏng do bên thuê gây ra theo biên bản.

Theo Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015, nếu bên nhận cọc từ chối cho thuê sau khi đã nhận cọc thì phải trả lại tiền cọc và thêm một khoản bằng tiền cọc; nếu bên đặt cọc từ chối thuê thì mất cọc, trừ khi hai bên thỏa thuận khác. Nếu chưa ký hợp đồng mà đã đặt cọc giữ chỗ, hãy làm giấy nhận cọc ghi rõ ngày dọn vào và điều kiện này. Xem thêm kinh nghiệm thuê phòng trọ TP.HCM trước khi đặt cọc.

Bẫy hay gặp: cụm "tiền cọc không hoàn lại trong mọi trường hợp", hoặc hợp đồng không ghi gì về việc hoàn cọc. Cả hai đều bất lợi cho bạn — hãy yêu cầu sửa trước khi ký.

Điều khoản 5 – Giá điện, nước và phí dịch vụ

Tiền phòng 3 triệu nhưng điện nước, phí dịch vụ có thể đội tổng chi phí lên thêm vài trăm nghìn mỗi tháng. Hợp đồng cần ghi:

• Giá điện mỗi kWh (số điện) và cách ghi chỉ số: ai chốt số, ngày nào, có chụp ảnh đồng hồ không.
• Giá nước: tính theo khối (m³) hay khoán theo người.
• Phí dịch vụ: wifi, rác, vệ sinh khu chung, thang máy, gửi xe — tính theo phòng hay theo người, mỗi thứ bao nhiêu.
• Chỉ số điện nước ngày nhận phòng, ghi vào hợp đồng hoặc biên bản bàn giao.

Về giá điện, chủ trọ mua điện theo giá sinh hoạt thì không được thu của người thuê cao hơn mức giá Nhà nước quy định. Từ ngày 25/5/2026, theo Nghị định 133/2026/NĐ-CP, hành vi này có thể bị phạt từ 20 đến 30 triệu đồng và phải hoàn trả phần tiền thu vượt cho người thuê. Giá điện sinh hoạt được điều chỉnh theo từng đợt, vì vậy hãy đối chiếu với biểu giá hiện hành của EVN trước khi ký.

Phí dịch vụ và giá nước khoán không có mức chung, mà do hai bên thỏa thuận. Điều quan trọng là ghi con số cụ thể trong hợp đồng, không ghi "theo quy định của nhà trọ". Trên LocLoc, mục Dịch vụ của từng phòng trên danh sách phòng trọ TP.HCM liệt kê sẵn giá điện, nước, phí dịch vụ và gửi xe, để bạn so với hợp đồng trước khi ký.

Điều khoản 6 – Điều chỉnh giá thuê giữa kỳ

Giá thuê do hai bên thỏa thuận và ghi trong hợp đồng. Theo Luật Nhà ở 2023, trong thời hạn hợp đồng, bên cho thuê chỉ được điều chỉnh giá khi hợp đồng có thỏa thuận về việc này, hoặc khi cải tạo nhà ở và được bên thuê đồng ý. Nếu bên cho thuê tăng giá bất hợp lý hoặc tăng giá mà không thông báo trước theo thỏa thuận, bên thuê có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng.

Vì vậy, một điều khoản tăng giá an toàn cần có:

• Thời điểm được xem xét tăng: ví dụ chỉ khi gia hạn hợp đồng, hoặc mỗi 12 tháng.
• Mức tăng tối đa: ví dụ không quá 5–10% mỗi lần.
• Thời gian báo trước: ví dụ ít nhất 30 ngày, bằng tin nhắn hoặc văn bản.
• Quyền của bạn nếu không đồng ý: được trả phòng và nhận lại đủ tiền cọc.

Bẫy hay gặp: "bên cho thuê được quyền điều chỉnh giá thuê phù hợp với thị trường" mà không có mức trần, không có thời gian báo trước. Câu này cho phép tăng giá bất cứ lúc nào.

Điều khoản 7 – Sửa chữa, bảo trì và hư hỏng

Theo Bộ luật Dân sự 2015, bên cho thuê phải bảo đảm tài sản thuê dùng được đúng mục đích và sửa chữa những hư hỏng, trừ hư hỏng nhỏ mà theo tập quán bên thuê tự sửa. Bên thuê phải giữ gìn tài sản và bồi thường nếu làm hỏng. Hợp đồng nên chia rõ:

• Chủ trọ chịu: hư hỏng kết cấu, thấm dột, đường điện nước âm tường, thiết bị hỏng do hao mòn tự nhiên (máy lạnh, máy nước nóng đi kèm phòng).
• Người thuê chịu: bóng đèn, vòi nước, ổ khóa hỏng do sử dụng; đồ đạc bị hỏng do lỗi của mình.
• Thời gian xử lý: chủ trọ sửa trong bao lâu kể từ khi được báo. Nếu quá hạn, bên thuê được tự sửa và trừ vào tiền phòng tháng sau (kèm hóa đơn).
• Việc tự cải tạo: muốn khoan tường, dán giấy, lắp kệ phải hỏi trước. Tự ý đục phá, cải tạo là một trong các lý do chủ nhà được chấm dứt hợp đồng.

Điều khoản 8 – Chấm dứt hợp đồng trước hạn

Chuyển việc, chuyển trường, hoặc phòng xuống cấp khiến bạn muốn đi sớm — đây là tình huống rất thường gặp. Luật Nhà ở 2023 quy định bên muốn đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê phải thông báo cho bên kia trước ít nhất 30 ngày, trừ khi hai bên thỏa thuận khác.

Bên cho thuê được đơn phương chấm dứt khi bên thuê, ví dụ: không trả tiền thuê từ 3 tháng trở lên mà không có lý do chính đáng, dùng phòng sai mục đích, tự ý đục phá hoặc cải tạo, cho người khác thuê lại khi chưa được đồng ý. Bên thuê được đơn phương chấm dứt khi bên cho thuê, ví dụ: không sửa chữa khi phòng hư hỏng nặng, tăng giá bất hợp lý hoặc tăng giá không báo trước theo thỏa thuận.

Hợp đồng nên ghi rõ:

• Báo trước bao nhiêu ngày khi muốn trả phòng sớm, và báo bằng hình thức nào (tin nhắn Zalo cũng nên được chấp nhận).
• Hậu quả khi trả phòng sớm: mất toàn bộ cọc, mất một phần, hay chỉ cần báo trước là được hoàn cọc.
• Chủ trọ lấy lại phòng sớm (bán nhà, sửa nhà) thì phải báo trước bao lâu, hoàn cọc và bồi thường thế nào.
• Cách bàn giao khi kết thúc: chốt điện nước, kiểm tra tài sản theo biên bản, hoàn cọc.

Mẹo thương lượng: nếu chủ trọ muốn giữ điều khoản "trả trước hạn mất cọc", hãy đề nghị thêm câu "bên thuê tìm được người thuê thay thế thì được hoàn cọc". Nhiều chủ trọ đồng ý vì phòng không bị trống.

Điều khoản 9 – Phạt vi phạm và bồi thường

Theo Bộ luật Dân sự 2015, phạt vi phạm chỉ áp dụng khi hai bên có thỏa thuận trong hợp đồng, và mức phạt cũng do hai bên thỏa thuận. Khi đọc điều khoản này, hãy kiểm tra:

• Phạt có áp dụng cho cả hai bên không. Nhiều hợp đồng chỉ phạt người thuê (trả trễ, trả phòng sớm) mà không nói gì khi chủ trọ vi phạm (lấy lại phòng sớm, cắt điện nước, không hoàn cọc đúng hạn).
• Mức phạt có hợp lý không. Phạt 50.000 đồng mỗi ngày đóng tiền trễ khác xa so với "đóng trễ 3 ngày chấm dứt hợp đồng, mất cọc".
• Phạt vi phạm và bồi thường thiệt hại có cùng áp dụng hay không. Theo luật, bên vi phạm chỉ phải chịu cả hai khi hợp đồng có thỏa thuận như vậy.
• Cách giải quyết tranh chấp: thương lượng trước, sau đó nhờ tổ hòa giải ở khu phố, cuối cùng mới đến Tòa án nơi có phòng trọ.

Những câu cần sửa trước khi ký

Nếu hợp đồng có những cụm dưới đây, đừng ký ngay mà hãy đề nghị viết lại cho cụ thể:

• "Tiền cọc không hoàn lại trong mọi trường hợp."
• "Giá điện, nước theo quy định của nhà trọ." → ghi rõ số tiền mỗi kWh, mỗi khối hoặc mỗi người.
• "Bên cho thuê có quyền điều chỉnh giá khi cần thiết." → ghi thời điểm, mức trần, thời gian báo trước.
• "Bên cho thuê có quyền vào phòng kiểm tra bất cứ lúc nào." → ghi "khi báo trước và có mặt bên thuê", trừ trường hợp khẩn cấp như cháy, rò nước.
• "Mọi hư hỏng trong phòng bên thuê chịu." → chia rõ trách nhiệm theo điều khoản 7.
• Hợp đồng để trống ô tiền cọc, ngày kết thúc, hoặc chỉ có chữ ký của một bên.

Mẫu hợp đồng thuê phòng trọ tham khảo

LocLoc soạn sẵn một mẫu hợp đồng thuê phòng trọ 2 trang theo đúng 9 điều khoản trên, có chỗ trống để điền thông tin, bảng tài sản bàn giao và chỉ số điện nước ngày nhận phòng. Mẫu gồm các phần:

1. Thông tin bên cho thuê, bên thuê và người cùng ở.
2. Phòng thuê, diện tích, số người ở tối đa.
3. Thời hạn thuê và cách gia hạn.
4. Giá thuê, hạn đóng tiền, tài khoản nhận tiền.
5. Tiền cọc, điều kiện và thời hạn hoàn cọc.
6. Giá điện, nước, phí dịch vụ và chỉ số ngày nhận phòng.
7. Điều chỉnh giá thuê: thời điểm, mức trần, thời gian báo trước.
8. Sửa chữa, bảo trì và trách nhiệm hư hỏng.
9. Chấm dứt hợp đồng trước hạn, phạt vi phạm và giải quyết tranh chấp.

Bạn có thể in mẫu này mang theo khi đi xem phòng để đối chiếu với hợp đồng của chủ trọ, hoặc đề nghị dùng luôn nếu chủ trọ chưa có mẫu riêng. Mẫu chỉ để tham khảo; hai bên có thể thêm bớt điều khoản cho phù hợp với từng phòng.

Checklist trước khi ký hợp đồng thuê phòng trọ

• Người ký bên cho thuê đúng là chủ nhà, hoặc có giấy ủy quyền
  
• Địa chỉ, số phòng, diện tích và số người ở ghi đúng
  
• Ngày bắt đầu, ngày kết thúc ghi bằng ngày cụ thể
  
• Giá thuê ghi bằng số và chữ, rõ đã gồm những gì
  
• Số tiền cọc, điều kiện và thời hạn hoàn cọc đã ghi rõ
  
• Giá điện, nước, phí dịch vụ là con số cụ thể
  
• Chỉ số điện nước ngày nhận phòng đã ghi và chụp ảnh
  
• Điều khoản tăng giá có thời điểm, mức trần, thời gian báo trước
  
• Trách nhiệm sửa chữa được chia rõ giữa hai bên
  
• Cách trả phòng trước hạn và hậu quả về tiền cọc đã rõ ràng
  
• Mức phạt áp dụng cho cả hai bên
  
• Có biên bản bàn giao tài sản kèm ảnh chụp
  
• Hợp đồng lập 2 bản, đủ chữ ký hai bên, mỗi bên giữ 1 bản
  

Trước bước ký hợp đồng, đừng quên kiểm tra kỹ phòng bằng checklist 25 điểm khi đi xem phòng trọ.

Câu hỏi thường gặp

Hợp đồng thuê phòng trọ có cần công chứng không?

Không bắt buộc. Luật Nhà ở 2023 không yêu cầu công chứng, chứng thực hợp đồng thuê nhà ở, trừ khi hai bên muốn làm. Hợp đồng giấy có đủ chữ ký hai bên vẫn có giá trị.

Chủ trọ không chịu làm hợp đồng thì sao?

Hãy cân nhắc tìm phòng khác. Nếu vẫn muốn thuê, ít nhất hãy nhắn tin xác nhận các thỏa thuận chính (giá, cọc, điện nước, thời hạn), chuyển khoản có ghi nội dung và lưu lại toàn bộ.

Chủ trọ có được tăng giá giữa hợp đồng không?

Chỉ khi hợp đồng có thỏa thuận về việc điều chỉnh giá, hoặc khi chủ nhà cải tạo phòng và bạn đồng ý. Nếu tăng giá bất hợp lý hoặc không báo trước theo thỏa thuận, bạn có quyền chấm dứt hợp đồng.

Trả phòng trước hạn có bị mất cọc không?

Tùy điều khoản đã ký. Nếu hợp đồng ghi trả phòng sớm mất cọc, bạn có thể mất cọc. Vì vậy hãy thương lượng từ đầu: báo trước 30 ngày thì được hoàn cọc, hoặc được hoàn cọc khi tìm được người thuê thay.

Chủ trọ thu tiền điện 4.000–5.000 đồng/kWh có đúng không?

Nếu chủ trọ mua điện theo giá sinh hoạt thì không được thu của người thuê cao hơn mức giá Nhà nước quy định. Từ ngày 25/5/2026, hành vi thu vượt có thể bị phạt từ 20 đến 30 triệu đồng và phải hoàn trả tiền chênh lệch.

Chốt lại

Một bản hợp đồng thuê phòng trọ rõ ràng giúp cả bạn và chủ trọ yên tâm: ai trả gì, trả bao nhiêu, khi nào được tăng giá và rời đi thế nào. Trước khi ký, hãy đọc kỹ 9 điều khoản, biến mọi câu mơ hồ thành con số cụ thể và giữ một bản có chữ ký hai bên. Khi đã sẵn sàng, hãy bắt đầu tìm phòng tại danh sách phòng trọ đang cho thuê tại TP.HCM trên LocLoc, rồi xem mục Dịch vụ của từng phòng để biết giá điện, nước và phí dịch vụ trước khi đi xem và ký hợp đồng.

Bài viết tổng hợp theo Bộ luật Dân sự 2015, Luật Nhà ở 2023 và Nghị định 133/2026/NĐ-CP, cập nhật tháng 9/2026. Nội dung mang tính tham khảo, không thay thế tư vấn pháp lý cho từng trường hợp cụ thể.